Comment est-il possible aujourd’hui de connecter des futurs acquéreurs, des opérateurs immobiliers et des acteurs du territoire ?
Grâce au crowdbuilding …. littéralement « construction collective » qui permet de personnaliser son bien avant la construction. Ce terme issu du néologisme anglo-saxon crowdsourcing inventé par Jeff Howe et Mark Robinson, rédacteurs à Wired Magazine dans un article intitulé « The rise of crowdsourcing »(1). Le crowdbuilding s’inscrit donc dans l’association entre économie numérique et secteur immobilier(2).
La construction collaborative à été inventé par la start-up française HABX. Cette start-up fondée en 2016 par Benjamin DELAUX vise à mettre les désirs et les besoins des utilisateurs au centre des priorités des constructeurs grâce aux valeurs de l’économie participative dans le domaine de l’immobilier. Cette action du crowdbuilding cherche à redéfinir les rôles de chaque acteur du projet en intégrant dés le début de la conception et de la programmation l’habitant, dans un domaine où les opérateurs immobiliers génèrent des biens mis à la vente avec des typologies, des surfaces et des caractéristiques standardisées(3) qui ne correspondent plus aux besoins réels.
L’ambition du crowdbuilding est de pouvoir changer cette phase de la commercialisation en un atout alliant numérique et immobilier afin de changer la logique d’offre et de demande par une logique de demande qui se traduira par une offre personnalisée comme dans d’autres secteurs tels que l’automobile ou le textile.
Plusieurs territoires français vont pouvoir utiliser cette innovation : A Plaine Commune, la technologie va s’illustrer sur le projet des lumières de Pleyel. Lors de l’APUI des lumières de Pleyel, le groupement dont le promoteur Mandataire est Sogelym Dixence a proposé plusieurs innovations dont la technologie digitale HABX, pour pouvoir créer la ville et les programmes autour de ses futurs habitants.
Des solutions plus souples :
Cette technique est déjà présente pour les immeubles de bureaux et les pieds d’immeubles commerciaux qui sont dans la plupart des cas co-conçus avec le promoteur pour pouvoir répondre à la demande des entreprises, grâce à 3 types de livraison : brut, prêt à cloisonner et fini. Ainsi, de nos jours, il va enfin être possible de faire de même dans le logement. Cette solution à du sens, du fait de la standardisation actuelle du logement et d’un marché tendu qui pousse trop souvent l’utilisateur à choisir un logement plus par dépit que par désir.
La plateforme numérique d’HABX donne la possibilité aux futurs acquéreurs de renseigner plusieurs critères afin de trouver dans un 1er temps le meilleur programme immobilier disponible à la commercialisation. Les ménages peuvent ainsi renseigner : leurs lieux de travail, de vie, leurs loisirs , leurs priorités environnementales (parcs, arrêt de transports..) , les écoles, la surface et le budget. Ensuite un algorithme basé sur la big data(4) va permettre de déterminer le meilleur emplacement et les opérations disponibles dans cet environnement(5) choisi. Grâce à l’algorithme, des milliers d’aménagements vont être calculés.
La deuxième étape est la création de logement sur-mesure: Il est ainsi possible pour l’acquéreur de définir son logement idéal, avec la surface, l’exposition, l’étage et sa typologie. Cette souplesse doit donc permettre aux ménages de concevoir des appartements adaptés au mieux à leurs besoins. La co-conception aura néanmoins quelques limites :Les futurs habitants ne pourront pas changer la position des murs porteurs car trop coûteux pour le budget ou encore choisir un salon « rond » , par exemple.
Le crowdbuilding apporte de la durabilité au logement car il est conçu sur-mesure pour l’utilisateur. De plus, les prix sont 10% à 30% moins chers car certains postes des bilans financiers promoteurs sont en large baisse grâce à la digitalisation de la commercialisation(6) et de la conception qui diminuent considérablement les TMTS(7).
L’habitant au coeur de la production :
Les promoteurs vont devoir repenser la conception des logements en termes d’usage et non en termes de standardisation. 72% des logements en France ne correspondent pas aux attentes de leur habitant .Cette solution permet la sécurisation des opération grâce à une commercialisation plus rapide et plus adaptée à la demande.
Toutefois, dés la conception avec les architectes, la construction doit être plus souple avec des cloisonnements moins figés et en coopération permanente avec futurs usagers qui ont validé leurs plans et leur achat.
De plus, cette commercialisation entraine une baisse les coûts et diminue les risques financiers et commerciaux. La baisse des coûts est induite par l’optimisation des espaces et en particulier les parkings des immeubles. Le promoteur connait ainsi exactement avant le début des travaux le nombre de places de parking nécessaires aux futurs habitants . Ce gain financier pourra par exemple être réinvesti dans des lieux de partage et de convivialité ( potager, jardin, salle de sport …) . Cette solution de big data rend possible l ‘anticipation des besoins de demain et la collecte d’informations sur les réels besoins de usagers.
De plus le portage du foncier est en général moins long car les logements se commercialisent plus rapidement , ce qui entraine une diminution des frais financiers ainsi que des frais administratifs au vu de la simplicité d’échange entre l’application et le promoteur.
Une force pour les territoires :
Le crowdbuilding permet la durabilité du logement car il est conçu sur-mesure pour l’utilisateur. Cela implique donc un nouveau rapport à son territoire et à la politique de sa ville et donc à son implication.
La big data et la collecte d’informations vont aussi être bénéfiques pour la collectivité qui va bénéficier de renseignements sur les besoins de ses citoyens (équipements, espaces verts, transports…). Ainsi, grâce à ces données, les Maires vont pouvoir être plus dynamiques sur les réponses à mettre en place durant leurs mandats.
Actuellement, HABX aide les Métropoles à faire de la planification urbaine qui allie les installations urbaines et les transports pour les mettre en adéquation avec les nouveaux modes de vies. Cette coopération rassure aussi les collectivités sur leurs offres immobilières et leurs infrastructures qui ainsi répondent aux besoins de leurs habitants. Cette démarche favorise l’accès à la propriété plutôt qu’au secteur locatif.
Le crowdbuilding à une position tripartite : BtoC(8) avec les usagers, BtoB(9) avec les opérateurs et BtoT(10) avec les villes. Le crowdbuilding de l’entreprise HABX va connaitre une explosion grâce à un engouement et un intérêt qui ont permis de soulever une levée de fonds de 10 Millions d’euros avec les investisseurs de XAnge et Idinvest.
Habx se rémunère soit en facturant 4% du prix de la vente soit en vendant son logiciel aux promoteurs .Leur but étant d’accompagner la digitalisation des métiers de l’immobilier qui connaissent actuellement un retard sur ce segment. Cette co-conception du logement a pour ambition de s’étendre à la conception de la ville durable qui place l’habitant en 1er place avec ses besoins et ses attentes. La technologie algorithmique du crowdbuilding pourrait devenir un des piliers de la smart city.
A l’heure actuelle, nous ne pouvons toujours pas définir les opérations dans la zone d’aménagement des lumières Pleyel qui auront accès à cette technologie. Les livraisons étant prévues de 2023 à 2028, la commercialisation n’a pas encore commencé pour la quasi-totalité des lots promoteurs. De plus, aujourd’hui, il nous manque du recul sur cette innovation pour pouvoir analyser les avantages et les désavantages liés à cette forme de commercialisation lors de la phase chantier et la livraison.
(1) Jeff Howe, « The Rise of Crowdsourcing » , sur wired.com, 1er juillet 2006
(2) RIVATON Robin, PAVANELLO Vincent, 2017, « La Real Estech, des rentiers aux entrepreneurs, Paris », Dunod
(3) Matthieu Adam, » Concevoir l’urbain durable. De l’injonction généralisée aux réalisations standardisées, les concepteurs face à la normativité économique et technique », mai 2017, 17 p
(4) Mégadonnées, grosses données ou encore données massives
(5) Site Habx
(6) Solution avec l’application de crowdbuilding – Habx
(7) Travaux modificatifs / travaux supplémentaires
(8) business to consumer : Ensemble des relations qui unissent les entreprises et les consommateurs finaux.
(9) business to business : Ensemble des activités commerciales nouées entre deux entreprises
(10) business to territoire : Ensemble des activités entre Habx et les territoires
Références :
La Tribune (France), no. 6343 , Mila Ta ninga « Immobilier : HabX veut développer le logement sur-mesure »,samedi 9 décembre 2017
La Tribune (France) • no. 6392 ,Mikaël Lozano « La plateforme immobilière Habx boucle une levée de 10 M€ » Mardi 27 février 2018
Le Monde, Grégoire Allix, « Habx pousse les promoteurs à proposer des logements sur mesure » 21 octobre 2017
Business Immo (site web), « HABX lève 10 M€ auprès d’Idinvest et Xange » lundi 26 février
Aujourd’hui en France (site web), Sébastien Thomas, « Immobilier : grâce à habx, devenez l’architecte de votre appartement » mardi 12 novembre 2019
Le Moniteur (site web), Orianne Dupont, « Habx : des logements sur-mesure pour les Bordelais » mercredi 6 septembre 2017
Sud Ouest Bordeaux Rive Gauche, Yannick Delneste « Habx, le site où l’on conçoit son appartement » mardi 27 février 2018
Site internet HABX : https://www.habx.com/fr/
Le Cycle 2019 